跟销售规模超过二三千亿的庞然大房企相比，佳兆业集团显得有点娇小，然而它却是中而美的，它深耕着自己的根据地——大湾区，手握着能给它带来巨量货值的金刚钻——旧改能力和土储。
在这次疫情的影响下，一些房企纷纷下调了今年的销售目标，但也有一些房企，因为货值充足、销售给力、应变有方，依然坚信今年能继续保持平稳的增长。
佳兆业就是其中之一，它在去年888亿权益销售额的基础上，今年将再创新高，力争突破1000亿的销售额。
佳兆业的底气何来？
从3月31日发布的业绩报告数据中可窥见一斑：报告期内，佳兆业年内总收益较增加24.1%至480.21亿元。毛利增加24.3%，至138.1亿元，而年内毛利率则维持不变在28.8%。年度溢利增加26.4%，至41.64亿元。本公司拥有人应占年度溢利增加67.1%，至45.94亿元。
傲人的业绩下，佳兆业管理层慷慨地将利润回馈股东，建议派发末期股息每股10港仙，加上去年中期股息每股3港仙，全年派息达每股13港仙。截至当日收盘，佳兆业股价上涨5.13%。
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大湾区是聚宝盆
业绩靓丽只是外在表现，佳兆业内在的制胜原因有二：一是做实做强旧改项目，二是深耕大湾区。
2019年佳兆业权益销售881亿元，其中旧改项目销售占了38%，大湾区销售占61%。于此可见旧改和大湾区对佳兆业的重要性。
作为旧改之王，佳兆业2019年的旧改项目占地面积同比增长33%，达到近4000万平方米，其中深圳及广州各占约27%及36%，当年新拓展项目19个，至此佳兆业旧改项目总个数达147个。
核算下来，目前佳兆业旧改项目预计货值人民币2.5万亿元，大湾区旧改占地面积达99%，其中深圳占27%，广州占36%，中山占22% 。
当然，这些旧改项目不能马上转换为土储。
目前，佳兆业有近2700万平方米的土地储备（权益比约76%），其中近80%位于一线及重点二线城市，约51%位于大湾区，在这里面，约670万平方米为旧改土储，占总土储约25%，由于这些旧改项目大多位于广州、深圳等大湾区的核心城市核心地段，单价颇高，因此其货值达人民币2200亿左右，占总货值约42% 。
核算下来，目前佳兆业旧改项目预计货值人民币2.5万亿元，大湾区旧改占地面积达99%，其中深圳占27%，广州占36%，中山占22% 。
当然，这些旧改项目不能马上转换为土储。
目前，佳兆业有近2700万平方米的土地储备（权益比约76%），其中近80%位于一线及重点二线城市，约51%位于大湾区，在这里面，约670万平方米为旧改土储，占总土储约25%，由于这些旧改项目大多位于广州、深圳等大湾区的核心城市核心地段，单价颇高，拼多多推广联盟，因此其货值达人民币2200亿左右，占总货值约42% 。
旧改项目是佳兆业的利润之源，发展之本。旧改转土储的速度决定了佳兆业的排名上升幅度和销售额增幅。
近年来，这一转化速度不断加快。
2019年旧改转土储有8个项目，6个位于深圳，余下两个位于上海及惠州，可售货值达人民币近350亿元。难能可怪的是，佳兆业将其旧改模式复制到大湾区之外，成功转化上海迄今最大的城中村旧改项目，并于长三角市场不断物色旧改机遇。此外，今年佳兆业首次成功拓展香港旧楼改造市场。
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旧改是永动机
土地是房企未来发展最重要的命根子，2019年佳兆业通过招拍挂、收并购、旧改等多元化渠道补充土储，其中旧改土地贡献达16%。新增土地权益建筑面积412万平方米，权益比为78%。新增土储平均权益土地成本为每平方米人民币6609元，由于新增土储中53%位于大湾区，41%位于一线城市，6600多的土地成本是较为低廉的，而这要拜旧改所赐，因为旧改拿地价格相对较低，当旧改成功转成土储并顺利供货时，其利润率是惊人的。
3月31日佳兆业业绩发布会上展示的PPT显示，其在深圳的旧改项目土地成本较低，而佳兆业旧改项目如阪田、盐田、平湖等的楼盘，均价多在4万-5万。
旧改对佳兆业的销售和收入贡献巨大。
数据显示，旧改对佳兆业合约销售和结转收入贡献比率基本上是逐年增高，其中旧改销售占比2016-2019分别为25%、27%、37%、38%，旧改的结转收入占比2016-2019分别为26%、34%、33%、35%。
未来几年，旧改项目将不断为佳兆业供地和供货。
2020年预计可实现供地项目6个，其中深圳5个，香港1个，合计可售货值达460亿元左右。未来1-2年内可实现供地项目有深圳的6个项目，可售货值达593亿元。未来3-5年可实现供地的项目有19个项目，大多位于深圳，另外三个位于广州，1个位于东莞，可售货值达4680亿元。未来5年以上可实现供地项目面积近3000亿平方米。
旧改是根本，而大湾区则是根据地，佳兆业不断深耕这一地区，2019年大湾区新增土地储备占整体新增土地储备的53%。截至报告期末，佳兆业于全国48个城市合共拥有176个房地产项目，土地储备达约2680万平方米；其中大湾区土地储备约1360万平方米，占整体土地储备的51%。而大湾区城市中，深圳及广州作为本集团多年来深耕的重点市场，土地储备占比达大湾区市场的35%。
借钱变容易了
旧改项目的收益投入比达到2倍以上，深圳一些项目更是高到4-5倍，而近年来深圳、广州等地，销售市场一直颇为景气，这让佳兆业业绩连年冲高，销售额节节攀升。而源源不断的销售回款，也让佳兆业的负债和现金流不断改善。
截至2019年底，佳兆业的净负债率下降92个百分点至144%，而在2018年底，这一数据尚是236%，2017年底则是300%。
2019年底佳兆业手头现金更是高达人民币370亿，较去年年底增加61%，公司速动比率维持在1.1倍的良好水平，总权益达人民币557亿，较去年年底增加53%。
由于资金充裕，货值尤其是旧改货值数目惊人，佳兆业越来越受到资本市场的认可，几个评级机构不断调高其评级地位。
江湖地位上升之后，佳兆业的融资渠道不断拓展，可选择空间越来越大，也因此融资成本越来越低。
境内ABS发行方面，佳兆业已获批额度人民币逾110亿元，去年已发行5笔合共人民币26亿元，票面利率介乎5.4%-7.5%，年期介乎1-4年。
境外美元债发行方面，佳兆业在2014年后，首次于美国证券条例144A下发行4 亿美元票据，发境外债的目的主要是以低成本资金置换高成本资金，延长债务还款期。
同时，佳兆业在拓展香港旧改市场时，获得了首个香港住宅项目已获14亿港元贷款。
此外，佳兆业也进行了积极的债务管理，去年回购了1-2年期票据合共7.36亿美元，极大减轻了短期资金压力。
今年佳兆业的融资将更加从容。
业绩发布会上，佳兆业高级顾问谭礼宁表示，今年境内的利率应该是往下走的，希望未来融资成本能够往下降1个点或者1.5个点。在融资方面，公司会尽量往借长期限的债务方面去调整。
佳兆业首席财务官刘富强则表示，今年融资成本大概是7%左右，今年年初发了一个债， 1年期的，成本已经在7%以下的水平。
冲向1000亿
融资成本更低，旧改释放的土储更多，在此双重利好因素驱动下，尽管今年一季度受疫情影响，佳兆业的销售额同比略有滑坡，但管理层依然很有信心，将今年的销售目标定为1000亿。
这并非拍脑门决定，而是有数据和历年市场经验支撑：2020年公司可售货值达1800亿元，可售970万平方米，按照去年的去化率和回款率，达到1000亿的目标不成问题，且这些货值中大湾区按货值占比55%，按面积占比38%，而大湾区相比全国地区而言，销售去化的情况会更好。
“总体是可控的。目前佳兆业全国楼盘的开放率已达92%，公司现金流也是安全的，回款率则高达80%。”佳兆业总裁麦帆信心满满，同时他还不忘借机推销一下：佳兆业的楼盘常年都有各种优惠活动，所以欢迎大家赶紧去选购。
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