中新经纬4月8日电 (薛宇飞)在基金收益叫苦不迭之时，4月7日，2022年首单公募REITS项目——华夏中国交建(行情601800,诊股)REIT(代码508018)开闸发售。根据相关渠道的数据，该基金公众投资者全渠道认购金额已超800亿元人民币，配售比例或刷新公募基金的新低纪录。华夏基金于8日上午公告称，已提前结束公众投资者认购。
该REITs基金认购如此火爆，既与其自身的产品特点有关，也与REITs项目持续受市场热捧有关。自2021年6月国内首批基础设施公募REITs上市以来，公募REITs涨势较好，成立至今，多多进宝，11只REITs产品的平均涨幅超过20%。
提前结束募集 配售比或创新低
根据产品介绍，该基金份额发售价格为9.399元/份，发售总份额为10亿份，预计募集总规模为93.99亿元。按照这一募集规模，华夏中国交建REIT将成为国内发行规模最大的公募REITs产品。
其中，在经过战略配售、网下发售后，该产品面向公众投资者的初始基金份额数量为0.75亿份，公众募集上限为7.05亿元，发售期间自2022年4月7日至4月8日止。也就是说，该产品面向公众发售的规模仅有7.05亿元。但从7日的认购情况看，公众认购热情十分火爆，当日上午就已突破两百亿元，最终全天公众部分认购额超过800亿元。
若按照这一比例粗略计算，华夏中国交建REIT公众部分配售比例不足1%，公募REITs再次刷新公募基金配售比例的新低纪录。因此，华夏基金于8日上午公告称，由于基金公众投资者累计有效认购规模已超过初始募集规模上限，决定提前结束公众投资者的募集。
据招募说明书，华夏中国交建REIT拟初始投资的基础设施项目为武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施。嘉通高速项目公路主线全长90.975公里，项目公司享有的嘉通高速及其附属设施的特许经营权。
嘉通高速营收情况。来源：华夏中国交建REIT基金招募说明书
嘉通高速项目的收入来源为收取车辆通行费收入、服务区经营权承包费收入、收费站灯箱广告位出租收入。其中，高速收费期限为30年，2017年-2020 年，通行费收入占项目公司营业收入的比例稳定在90%以上。2019年、2020年及2021年1-9月，嘉通高速分别实现营收约4.53亿元、3.67亿元及3.86亿元。
对于嘉通高速项目的亮点，华夏中国交建REIT基金经理莫一帆称，嘉通高速具备路网优势、通行优势，2020年的单公里运营收入已远超全国和湖北省的平均水平。目前看，嘉通高速还处于爬坡期，预计项目的增长潜力良好，随着车流量的增加，整体通行费收入也会有比较好的提升。国元证券(行情000728,诊股)则认为，高速公路行业受宏观经济波动影响较小，具有抗风险能力较强、现金流量充裕、投资收益较为稳定等特点，被视为公募REITs优质的底层资产之一。
“自第一批公募REITS上市以来，后续REITS上市节奏明显放缓，新上市REITS具有稀缺性。华夏中国交建REIT拥有优质的交通基础设施资产，嘉通高速所处区域经济发展较快且潜力较大；沿线产业集群丰富，货运口岸众多，对物流、交通需求旺盛；相比周边路网及其他运输方式，具有比较优势强，竞争强度小等特点。相比其他类型REITS，高速公路REITS稳定价格和客源使得收入具有可持续性和韧性。”上海证券分析称，财务分析表明，华夏中国交建REIT项目财务稳健，成本费用管控得当，毛利率水平较高。估值层面，基于募资规模的内部收益率IRR达6.61%，稍高于其他高速公路REITS上市时基于募资规模的IRR。
公募REITs一枝独秀 平均涨幅超20%
华夏中国交建REIT受到公众追捧，也与当前的市场环境有关。自2021年底至今，市场行情持续动荡，不管是公募基金还是私募基金，收益表现都不佳，新发行公募的规模与数量均明显下滑。但基础设施公募REITs却走出独立行情，在市场上颇有一枝独秀的势头。
REITs，英文全称为Real Estate Investment Trusts，直译为“不动产投资信托基金”。它是将底层资产证券化，由基金持有人按出资比例分享收益，共同承担风险，本质上是由专业人员管理的集合资金投资计划，范围涵盖涉及公路、园区、仓储物流等。
2021年6月，国内首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，意味着公募REITs试点开始启动。截至2022年4月8日，全市场已上市的公募REITs产品有11只，从年初至今，有7只产品保持的涨幅为正，其中，博时招商蛇口产业园REIT、富国首创水务REIT、红土创新盐田港(行情000088,诊股)仓储物流REIT的涨幅超过10%。
拉长时间看，成立至今，11只公募REITs的涨幅均为正，截至2022年4月8日，富国首创水务REIT的累计涨幅达到57.54%，红土创新盐田港仓储物流REIT的累计涨幅为44.75%，中航首钢生物质REIT的累计涨幅为32.61%。不过，也有平安广州交投广河高速公路REIT、华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT的累计涨幅稍差，仅分别约为3.28%、0.36%。从算数平均值看，成立至今，11只公募REITs的平均涨幅超过20%。
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