冯毅成 2022年4月22日晚7时，位于武昌内环滨江的福星惠誉月亮湾壹号二期迎来首次开盘，300套建面约124㎡至158㎡毛坯房源开盘售罄，成交均价每平米3.2万出头。开盘销售14.06亿元。上一次，武汉新房市场单次开盘售罄的是武汉天地，2020年疫情解封不久，142套精装豪宅在2分钟内售罄。
同样是4月份，上次是汉口滨江，这次是武昌滨江，不同的是，疫情在这两年对全民家庭经济基础和全行业市场信心的破坏程度。时隔两年，武汉再次出现日光盘，引起了行业众多参与者（政府、房企、购房者等）广泛关注。
这次开盘售罄确实给市场带来了很大的信心提振，具有多个维度的看点，同时也折射出稳定市场的一些有效方向。先来看本次开盘的基本面。
日光盘的基本面
福星惠誉月亮湾壹号位于武昌内环滨江、长江公铁隧道之上。这次是月亮湾壹号的二期项目首次开盘，其一期项目在2020年首次开盘也引起了市场追捧，成为当年的神盘。二期在一期的价格基础上略有上浮。
二期项目并没有使用分销，而是由一家代理公司独代。项目首开的准备期前后大概一个月，上周五取得预售证后，周六启动认筹，三天后（周一）封筹。在如此低迷的市场环境下，月亮湾壹号采取了较为严苛的认筹条件：审查购房资格+个人账户验资+50万元现金认筹。截至封筹，共有超500组有效认筹客户。
在4月初有统计显示，本月应该有51个楼盘准备开盘，但本轮疫情的突然到来，导致大多数项目开盘计划推迟。今年至今，单个楼盘推出大量新房房源（取得预售证）并集中开盘的项目寥寥无几，而从筹备到认筹再到迅速封筹也只有福星惠誉月亮湾一家做到。
周一封盘，此后的周二到周五几天内陆续还有意向购房者希望补充认筹。封筹数据已经基本确定这个项目只要一开盘就会售罄，是板上钉钉的日光盘，是楼市寒冬之下当之无愧的神盘。楼市寒冬里的神盘含金量要比“疯牛”阶段的含金量大得多。
为什么会出现日光盘？
这里必须要回答一个问题，为什么月亮湾壹号二期首开会成为日光盘？武汉楼市从去年下半年至今的基本情况不需要多说，说两个数据大家自己深究。
武汉市房管局官网公布的数据显示，今年1-3月份武汉新建商品住房网签销量26959套。一个季度卖了不到2.7万套新建商品住宅，而武汉往年正常水平是全年成交20万套上下。当前武汉主城区在售楼盘，单次集中开盘的项目非常少，即使能集中开盘，能够去化六成已经是高光数据了。而平销中的楼盘，一个星期甚至只能成交一两套。
所以绝对不能用滨江+内环来解释日光盘现象。
这里我总结几个主要原因，也供其他房企和购房者参考，以便下一步的经营或购买抉择：
第一，强预期和强信心
武昌滨江板块近几年已经成为高速兑现的价值板块，并且这里在售楼盘众多，高佣联盟，拥有不同面积段、不同交付条件（毛坯或精装）的在售房源。而最重要的一点是这里的新房是武汉为数不多存在金融属性的板块。这里新房的价格差足够大，并且价格还没有完全达到价值的高度，因此让众多购房者有了较大的购买预期。
比如说，这里的在售新房最高价格已经接近5w，而月亮湾壹号成交价才3.2w出头，这就是价格差。价格差带来预期差，同时也稳定了购房者的信心。当前楼市用一句话总结就是行业的循环出现问题，房产普遍丧失金融属性，丧失了流动性，让市场信心重挫。
第二，低门槛
本次开盘最小户型建面约124㎡，按照成交均价计算，最低首付百余万即可入住武昌内环滨江。如果按照最低单价房源计算，门槛更低。
第三，完善的生活场景
如果说上两条原因是价格优势，那么这一条原因是产品力优势。必须正视一点，楼市发展到今天，房产已经成为一个低频长周期交易的商品，已经不具备快进快出的交易可能性。
换句话说，一次购房后，几乎没有后悔药可吃，即使有也是代价巨大。
买房子，最根本的就是买生活。因此，购房时不能完全只看价格，也不能只看同等价格带来的性价比，而应该从家庭未来生活需求出发考虑，这套房子究竟能满足家庭的哪些场景需求。
我在之前调研市场和写稿时发现，不少购房者往往容易忽视这个楼盘的园林。一是园林的绝对面积，二是园林所能满足的生活场景。
996的年轻人对于园林可能没啥感觉，只有住过商品房，遛过娃或者赡养过老人的家庭，才知道园林的重要性。同样是武昌内环滨江，月亮湾壹号具有较大面积园林，并且项目一公里范围内所囊括的全方位生活资源可以说是目前武昌内环滨江最全面且成熟的。诸多细节不再展开，正是这些小的不同，带来了整个项目的高价值，成就了日光盘。
第四，利他主义的营销策略
月亮湾壹号二期在短短一个月的蓄客周期内帮助市场建立了强大的预期和信心，其营销策略功不可没。
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