【编者的话】在三道红线下，上市房企现金与债务表现如何？中指研究院风险测评系统选取了100家上市企业作为样本，根据企业去年销售额划分为3000亿元以上、1000-3000亿元、500-1000亿元、300-500亿元、100-300亿元和100亿元以下共六个阵营，并依据2017-2019年公布的财务报告，从现金与债务的角度进行分析，并对房企资本结构提出要求，确保不发生现金流和短期债务的危机。
整体有息负债增速放缓中型房企仍需控制债务增长
“三道红线”的标准提到“即使三线均未碰触，有息负债增速也不得超过15%”，这已成为房企债务增长的上限，同时也给房企规模的扩张速度锁定了一个范围。过去几年房企的高速发展离不开外部融资的支持，给债务增速规定上限无疑给房企的发展，特别是依仗高杠杆的房企扩张踩下了急刹车。房企债务规模与增长成为眼下重点关注对象。
从债务增长变化来看，近两年有息债务增速呈明显下降趋势，2019年全样本的增速均值从2018年的24.03%降至16.45%。其中以1000-3000亿元阵营、500-1000亿元阵营增速下降最为明显，仅3000亿元以上阵营和100-300亿元阵营将债务增速控制在了15%之下。
样本中2019年总有息负债增速超过15%的为50家，连续两年增速超15%的为30家。其中，2019年1000-3000亿元及300-500亿元两个阵营有超过60%的企业负债增速超过15%，而前者连续两年超过15%的企业占比达46.67%。1000-3000亿元阵营的发展及扩张意愿最为强烈，因此对外部融资的需求也最为迫切，受监管新要求影响也最大，这一阵营企业需要加快调整步伐，尽快放缓融资节奏，以应对新规。
从负债结构来看，房企仍以长期负债为主，2019年短期有息负债占总有息负债的均值为35.36%，较上年增加2.25个百分点，呈上升趋势。从各阵营来看，除500-1000亿元阵营外，随着销售额阵营的下降，短期有息负债占比上升，小型企业对短期外部融资支持依赖程度更高。
从债务的增速来看，2019年各阵营长、短期基本保持正增长，但短期负债增速高于长期，是引起总有息负债增长的主要因素;此外长、短期负债增速较上年均放缓，其中短期负债的增速降幅相对较小，是总有息负债增速仍保持高位的主要原因，因此控制短期负债的增速是保证企业避免踩线的重中之重。对于房企来说，短期融资的目的一般为偿还到期债务、补充货币资金，这一融资来源的收窄会直接影响企业的偿债能力，进而触发流动性风险，需要谨慎处理。
现金短债比逐年降低货币资金增速下滑显著
“三道红线”中的现金短债比对企业现金的充足程度提出了要求。整体来看，2019年样本企业中现金短债比小于1的企业有41家，连续两年小于1的有28家，连续三年小于1的有22家，而这22家中又有20家在2019年三线全踩，分布在各阵营2-5家不等。
分阵营来看，兼职房产中介，尾部企业的现金充足度最差，基本无法覆盖短期债务，其中100亿元以下的7家企业有6家现金短债比小于1。前四个阵营的企业均值近三年均大于1，相对来说较为安全。
从比值变动来看，各阵营的现金短债比均值基本呈逐年下降趋势，短期债务的保障能力有所降低，特别是头部阵营降幅最大，从2017年的2.22跌至2019年的1.56。
从货币资金来看，3000亿元以上阵营房企货币资金规模明显高于其它阵营，2019年约为1000-3000亿元阵营的3.27倍、500-1000亿元阵营的6.74倍。从货币资金的增速来看，除100-300亿元阵营外，其他阵营增速均值2019年均出现大幅下滑，其中300-500亿元阵营增速仅为上年的1/3。
货币资金增速低于短期债务增速导致了现金短债比下滑。2019年仅100-300亿元阵营的现金增速超过了短债增速，使其现金短债比略微高于上年，其他阵营均出现了比值下降。货币资金是最严格、最稳健的短期偿债能力衡量指标，它反映企业随时还债的能力，当现金增速不及债务增速时，房企的短期偿债风险提升。
对于短期债务覆盖能力持续不足的企业，需更加注意其现金充足度;而对于偿债能力弱且又叠加了杠杆高的企业来说，长期偿债能力、资金流动性等角度都需加以关注。
结束语
“三道红线”不仅对房企的资本结构提出要求，控制企业的有息负债规模、避免出现偿债危机更是本次政策的重点。
从行业整体来看，2019年总有息债务增速平均超15%，尚未满足新规要求，而短期负债增速过高是总有息债务增速难以降低主要原因;现金短债比多数企业未踩线，但比值呈下降趋势，货币资金增速不及短期负债增速是短期债务覆盖能力减弱的主要原因。
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