虽然富力地产（02777.HK）仍然在为挤进全国前20强而继续努力，今年极有可能会实现这个目标。但是，富力地产的前行之路并不平坦，近期接连爆出出售旗下公司股权、公司裁员等消息，背后到底发生了什么。
销售目标无法完成
1520亿！这是今年年初富力地产定下来的销售目标。不过，这个目标或许已成不可能完成的任务。
12月初，富力地产披露公司11月销售数据，11月权益合约销售金额约为146亿元，同比上升7%；销售面积121.9万平方米，同比下降5%。另有数据显示，截至11月底，富力地产总权益合约销售金额约1172.8亿元，同比下降2.55%；销售面积约993.03万平方米，同比下降11.39%。
按照富力地产年初设定的2020年内部协议销售金额目标1520亿元，目前已完成年度目标77.16%。
尽管富力地产在今年中报中表示，本集团已计划于下半年推出16个全新项目及人民币2300亿元的可售资源，以达成协议销售目标。“基于现时可售资源及新项目推售时间表，管理层对完成年度协议销售目标保持审慎乐观。”富力地产甚至给出了这样的判断。
但是，如果富力地产想要在2020年最后一个月内完成剩下的销售任务，意味着它在一个月里，需要实现协议销售金额347.2亿元，这对于今年以来月均销售额不到120亿富力地产来说，任务过于艰巨。
近日，野村发表行业报告指出，在其跟踪监测的17家内资房企中，在今年前11个月，大部分发展商已经完成全年销售目标的九成，均可达成今年的销售目标，包括碧桂园、新城发展、旭辉控股等，但富力地产却是少数几家“难达销售目标”的房企之一。
裁员仍在持续
近日，兼职房产中介，一则与富力地产裁员的消息刷屏。
这份印有《富力地产集团文件》抬头的文件表明，2021年营销体系各岗位人效要实行管控，需针对营销体系各编制人员情况进行梳理。从接到通知时即刻同步启动人员优化、淘汰及招聘相关工作；12月31日前完成人员配置及新员工上岗培训。此日期前仍未完成此项工作的区域及地区，将问责营销负责人并进行相应处罚。
为何是营销体系的人员需要进行调整？在市场分析人士看来，今年富力地产无力完成销售任务，销售人员“背锅”已经在所难免。
而在一个月前，富力地产就已经爆出裁员消息，不过遭到了否认。其在11月18日发布声明称，相关自媒体所发布、散布的有关内容纯属凭空捏造和诽谤，我集团从未停止岗位招聘，且无裁员计划。而这一次，富力地产选择了沉默。
其实，自年初以来，富力地产就一直在进行人员调整。笔者对比富力地产2019年年报和2020年中报数据发现，2019年富力地产员工人数为62305人，但到今年年中就已经缩减至39244人，减少了23061人。
“卖子”还债？
出于对资金的渴求，富力地产出售旗下资产来缓解债务压力。
11月，富力地产将旗下物流园项目70%的股权以44.1亿元的价格出售给了黑石集团。这是富力地产粤港澳大湾区内最大的城市物流园区项目。黑石将通过旗下黑石房地产的机会型基金进行此次收购。该物流园区位于中国广州,面积约为120万平方米。
从买家变成卖家，这样的转变仅相隔了三年。2017年7月，在一次涉及三家公司的交易中，万达商业、融创中国和富力地产三方签订的最初协议中，万达438.44亿元将13个文旅城资产包出售给融创，而77家酒店资产包以199.06亿元的价格卖给富力。此后经过两轮收购标的和价格调整之后，收购万达旗下酒店资产的数量从77家变为73家，交易代价由最初的199.06亿元变为189.55亿元。
显而易见，富力地产此次的出售事项为了缓解公司债务。对于此次交易，富力地产表示，合并事项使富力地产得以货币化其在该物业自投资后一段时间累计的投资价值，降低资产负债比率，从而增加集团财务灵活性，并增强其把握未来发展及投资机遇的能力。
其实，降杠杆已是富力地产今年下半年的主要任务之一。其在2020年半年报中曾提到，下半年将执行多项重点策略，除了要完成协议销售目标、交楼目标等目标之外，还包括去杠杆。未来另一项重要目标即为从处理到期债务及管理资产负债水平两方面改善公司的财务状况，进一步降低负债水平。
不可否认，富力地产是融资新规监管下“红档”房企之一，债务压力可想而知。截至2020年年中，富力地产的负债合计3517.60亿元，资产负债率为80.37%，仍居高位。
债务压力不小，其融资成本也不低。今年11月，另外一家在港上市公司建滔集团(00148)公布，认购本金额1亿美元的票据，有关票据由富力地产发行。该集团公告指出，票据票息率为每年12.375%，每半年付息一次，于2022年到期，设有赎回机制。除此之外,该集团亦持有富力地产发行的6批票据。此外，此前富力地产计划发行公司债劵募集10-20亿元，融资成本据传或超10%。
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