如果地产股估值低，何不干脆另辟蹊径，将资金和精力投入到容易抬升的板块呢？在如今多元化分拆热火朝天的市场背景下，这是一个思路。
恒大集团最近可能也是这么想的。
1月18日，凭借一份泄露出来的军令状，恒大物业股价单日内急升3.22港元，涨幅达到26.22%。
该股市值从15日收市的1327.59亿港元飙升至1675.68亿港元，同一时间母公司中国恒大的总市值亦只有1975.30亿港元。
市场为何如此高涨？这或许是由于恒大擅长向资本市场“讲故事”的能力。
有消息称，1月17日恒大物业召开誓师大会，并为旗下各地区公司制定2021年两个指标：各地区公司要为集团每月新增拓展在管面积3000万平方米；以各地区公司2020年全年经济润额1/4为基数，计算2021年各季度净利润增长率，而当季度净利润增长率达到50%时才算达标。
放大到恒大物业整个集团层面观察，该公司2021年在管面积将增长3.6亿平方米；按此前披露的恒大物业2020年净利润预计26亿元计算，该公司2021年净利润将达到39亿元。
在管面积从何来
一年之内在管面积增长3.6亿平方米，这个数据足够惊人。
这相当于一间头部物管公司的规模，例如彩生活截至2020年上半年在管面积约3.67亿平方米，雅生活服务同期是3.53亿平方米，再往下是碧桂园服务在管面积3.2亿平方米。
总的来说，目前物业管理企业想要增加在管面积，主要通过三个方式：由母公司交付，通过市场竞争往第三方拓展，或直接收并购。
由母公司交付是最稳定的一种方式，在上市之前，恒大物业是一间非常依赖母公司输血的物管公司。
背靠销售龙头，恒大物业在管面积从2017年的1.38亿平方米增长至2020年上半年的2.54亿平方米。三年内，来自恒大集团交付的在管面积占总在管面积的比例维持在99.6%、98.8%、98.4%、98.9%。
期间，恒大集团合约销售从5009.6亿元提升至7232.5亿元，2020年全年合约销售面积达到8085.6万平方米。
恒大亦设定2021年合约销售目标为7500亿元，按2020年平均售价8945元/平方米计算，该公司明年至少能卖出8385万平方米的物业。同时，恒大还拥有土地储备2.4亿平方米，这些都是恒大物业未来增长的基础。
但其实，恒大一年之内能往物业端输送的面积也是有限的。
数据来源：企业招股书、观点指数
资料显示，2017年至2020年中期，恒大物业每年从恒大集团获取的在管面积分别是3800万平方米、4500万平方米、5100万平方米和1700万平方米，数据与恒大每年的交付面积基本上是匹配的。
为了实现从“销售王”到“利润王”的转变，恒大从2017年开始加快建筑施工，提升结转与交付。2017年新开工面积达到9631万平方米，而从2018年开始，恒大的竣工面积就一直维持在7000万平方米以上。
于是，以2019年为例，当年恒大实现901个项目的交付，交楼金额为4645.7亿元，如果按两前即2017年销售均价9960元/平方米计算，测算出交楼面积为4664.4万平方米。与之对比，恒大物业这年从恒大集团获取了5100万平方米。
数据来源：企业公告、观点指数
换句话说，恒大物业这种稳定面积增长，是要符合恒大销售、工程和交付节奏的。而且大额交付面积亦是一把双刃剑，提升交付面积将有可能提升恒大的建筑支出，令恒大需要借更多的债务。
截至2020年中期，恒大集团在建面积为1.23亿平方米，就算2021年落成量能达到1亿平方米，并向恒大物业输送相当的面积，缺口仍有2.6亿平方米。
面积从何来？其余方法是通过市场竞争往第三方拓展或直接收并购，它们要考验恒大物业投拓团队的能力。
在市场竞争与同行投标，主要看恒大物业本身的素质和品牌美誉度。如今恒大物业覆盖全国280个城市，包含大量三四线城市，其标准化模式和成本管控能力等还是有竞争力的。
收并购则是更方便的方式，过去几年以增长速度快著称的雅生活，2020年上半年就通过收购中民物业一口气新增第三方项目在管面积1.59亿平方米。
这样看来，恒大要实现目标并非不可能。
据悉，该公司在去年6月已建立正式的投资拓展团队，并提出上市后筹得的资金将拨出65%左右将用于收并购。
6月-9月，恒大物业已并购了南昌馨雅物业、成都威尔斯普物业、遵义中信物业、湖北冠博物业、浙江永康嘉华物业等5家区域型独立第三方物业公司，新增772万平方米的规模。
只是考虑到目前物管市场并购机会越来越少，收购溢价越来越高，恒大要收购类似的大型同行，还真得仔细寻找和斟酌。
市值管理
编辑：企业招股书、观点指数
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