红周刊 记者 | 熊颖
在住宅用地供应“两集中”政策之下，房企必须利用有限的土拍“窗口期”拿下近可能多的土地以保证“生意”的持续性。因为资金有限，房企一旦把握不好就会“用力过猛”。
宋都股份最近公告放弃在杭州首次集中供地中拍得的一个地块——这是“两集中”政策实施以来的“退地”首例，其因此缴纳的5000万元预约申请保证金相关部门“不予返还”。
对于最近三年年度利润最高为5.86亿元土地使用权，宝龙地产主动接洽公司希望对该地块进行合作开发，拼多多推广系统拼多多推广联盟微信扫码加入月赚万元，并签订了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》，其中约定“股权比例：宋都50%；宝龙50%”、“如一方违反上述约定，违约方应支付守约方2000万违约金”。但之后宝龙地产没有履行《备忘录》约定，5月19日明确表示放弃合作，宋都股份最后将宝龙地产告上法庭。
宋都股份的解释能够自圆其说，但涉及其中的两家企业纷纷在第一时间回应澄清。
宝龙地产方面表示，宋都股份于5月8日拿到杭州12号地块后与浙江宝龙签订合作备忘录。但5月17日之后在正式沟通合同条款过程中，由于双方合作条件发生改变，导致最后未能达成一致。该合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现，实际细节需以合同签订为准。
8月11日午间，浙系房企也发公告澄清，在宋都股份竞得运河新城地块后，公司及附属公司未与宋都股份及附属公司签署任何协议或文件。浙系房企还表示，公司名誉现受影响，将就蒙受的任何损害保留向宋都股份启动法律程序的权利。
值得一提的是，在7月20日公告中，宋都股份原本有“本次放弃竞得的土地使用权，是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策，公司将不排除保留申请行政复议或提起行政申讼的权力。”但到了回复函中，宋都股份只字未提行政复议的事情。
现金流困扰
宋都股份、宝龙地产都不乐观
合作伙伴之间在项目上相互指责并不少见，这种指责常常是因为某一方实力不够，或双方实力都不够。这种情况就发生在宋都股份身上。
在杭州首次集中供地中，宋都股份拿下5宗地块合计耗资45.84亿元，这一拿地金额远远超出公司的在手现金。据记者了解，截至2020年12月31日、2021年3月31日，宋都股份现金及现金等价物余额分别为32.82亿元、39.61亿元（不含受限资金）。
同时，结合宋都股份当前约260个开发、销售和结转项目的资金需求，宋都股份难以保证新竞得的5宗地块如期进入开发阶段。
按照原计划，和宝龙地产等房企的合作开发，将大大降低宋都股份的资金压力。宋都股份表示，旨在通过直接投资、项目合作等方式获取土地权益总额约计25亿-35亿元之间，为公司房地产业务的可持续发展维持在合理的资金范围内。根据公告，如合作不出意外，宋都股份整体获取土地权益金额能控制在32.48亿元，符合公司预期。
但当宝龙地产等伙伴退出，宋都股份资金紧张的情况迅速加剧。宋都股份表示，综合考虑房地产开发前期资金成本高、同步开发节奏紧张、后续开发相对密集等因素后，为了与预期整体获取土地权益总额保持一致、保证公司整体现金流安全，公司决定放弃竞得的运河新城地块土地使用权，即保持最终获取土地的权益总额为28.01亿元，符合25亿元-35亿元的预期区间额度）。
那么，为何宝龙地产等房企在初期积极接触，紧接着却选择放弃合作？知名地产分析师严跃进表示，当前金融环境略紧，房企的投资拿地心态会有新变化，所以很多房企拿地心态也容易飘忽不定。
此外，《红周刊》记者梳理发现，宝龙地产的现金流状况同样不容乐观。自2015年开始，近6年来，宝龙地产的经营活动现金流量首次为负。年报显示，截至2020年末，公司经营活动产生的现金流净额为-120.13亿元，较2019年的27.53亿元，同比下滑536.36%；而反观融资活动所产生的现金流净额，为223.61亿元，较2019年的40.44亿元，同比上升453%。
所退地块存一二手房价格倒挂问题
宋都股份在杭土储告急
仅就宋都股份竞得的杭州5宗地块来说，《红周刊》记者梳理发现，上述地块由于成交楼面价和毛坯销售均价差额多在1万元/平方米之内，且自持比例较高，或难获得较大利润空间。
而被退地的运河新城地块无论是成交单价，还是成交楼面价，都是5宗地块中价格最高的地块。宋都股份是以17.83亿元拍得运河新城地块，成交楼面价2.1万元/平方米，自持比例21%。
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