2021年中国房地产市场深刻调整，上半年成交还在放量，下半年市场就持续转冷，事后来看恒大暴雷成为一个分水岭。
地产第三方研究机构克尔瑞的数据显示，百强房企权益口径2021年合计销售8.88万亿元，同比负增长6%，为2008年金融危机后首次。公布销售目标的房企总体完成率仅为88%，而此前五年均值在110%。
与公众的感受一致，百强房企内部正在大洗牌，份额快速向央企和地方国企开发商集中，前十名国资背景房企已占据六席。拿地金额来看，央国企2021年总新增货值28281亿元，占TOP20总货值比例较2020年提升19.3个百分点至63%。民营企业新增拿地金额占比则降到37%，恒大集团从6000亿跌到256亿，排名从第2跳水至61。
展望2022年，券商分析认为行业仍将坚持“房住不炒”的调控主基调，在货币政策边际宽松、“保交房”等政策保障下，销售总体将继续平稳下行，央企国企龙头市场份额预计继续上升。
百强房企罕见负增长6%
超八成未完成全年目标
克尔瑞数据显示，2021年房地产市场强、弱转化，上半年成交显著放量，百城成交面积创同期历史新高，热点三、四线城市房价出现普涨行情。下半年市场持续转冷，百城成交面积持续下行，同比跌幅扩至30%以上，这在历史上实属罕见。
2021年规模房企销售增速也罕见出现负增长。
具体来看，2021年12月，前100强房企实现销售权益金额7729亿元，单月业绩同比降低38.1%，较11月环比增长34.8%。从累计业绩来看，2021年全年百强房企累计业绩增速持续放缓，截至12月末累计销售权益金额较2020年同比降低6%。
从克尔瑞数据看，负增长为2010年以来近11年首次，但中国基金报记者查阅国家统计局数据发现，实际上是2008年以来首次。2008年因全球金融危机波及，国内商品房销售额下滑超过20%，但2009年在“四万亿”计划刺激下大幅增长超七成。
2021年，百强房企累计业绩同比降低的企业数量也随之明显增加，达到近四成。
此背景下，2021年规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期，规模房企平均目标完成率不到90%，明显低于过去五年110%的平均水平。在披露年度业绩目标的部分规模房企中，截至12月末有逾八成房企未完成全年业绩目标。
亿翰智库的分析认为，市行情下行源自于两个因素：一是行政性调控政策，如限购、限贷等政策不断趋紧，按揭贷款额受限、放款期限延长等，购房者的合理住房需求释放受到抑制；
二是房企暴雷事件的出现以及房地产税试点工作推进等，购房者担心房企无法交房，或出于对房地产税出台的担忧，预期发生转变，拼多多推广系统拼多多推广联盟微信扫码加入月赚万元，观望情绪加重，购房消费决策被抑制。
头部房企大洗牌
2021年，百强房企在销售整体下滑的背景下，内部也呈现一定的分化，行业竞争加剧。其中，行业龙头大洗牌，市场份额向央企和地方国企开发商集中的趋势明显。
权益口径来看，2020年销冠恒大销售额从6690亿元下滑至2021年的4184亿元，下滑37.5%，恒大理财暴之后销售就几乎停滞，多个月份单月录得0销售。由于恒大衰落，碧桂园被动上升至全国第1，但实际上碧桂园2021年销售金额比2020年下降了2.3%，录得5571.8亿元。
此外，融创中国从3886亿减至3610亿，排名从第4跌到第5。世茂集团从2102亿跌至1889亿，跌破2000亿关口，排名从第8跌到第11。新城控股(行情601155,诊股)从1938亿下滑至1723亿，跌超10%，排名从第10跌至13。
几个暴雷房企来看，富力地产排名从第18跌至26，阳光城(行情000671,诊股)从第16跌到第20，佳兆业从第24跌至第28，中国奥园从第28跌至32。
相反，与大众的感受一致：央企和地方国企开发商逆势崛起。
保利发展(行情600048,诊股)销售额从2020年度3620亿小幅增长3%至3716亿，排名从第5升至第4，与万科的差距缩小到只剩300亿，后者2021年全年下滑近10%。华润置地从前一年的1819亿增长至2174亿，排名从第12蹿升至第8。金地集团(行情600383,诊股)从1500亿增长到1775亿，劲增近20%，排名从15提升到12。
地方国企开发商来看，厦门国资旗下建发房产上升势头最猛，从2020年的排名32快速升至19，跻身前20，销售额从918亿增长到1345亿，轻松破千亿，全行业下滑背景下增速竟高达47%。广州国资背景的越秀地产，也从前一年的第33名升至24名，销售额从888亿增至1155亿，增速也高达25%。
央国企新增拿地占比超六成
与销售情况类似，新增拿地金额上，整体市场遇冷之下央国企也是迅速崛起。
亿翰智库数据显示，截止到12月28日，全国300城土地市场成交建筑面积20.5亿平方米，较2020年同期下降了22%。与土地成交规模变动走势一致，成交金额较去年同期也明显收缩，全国土地总成交金额62494亿元，同比去年同期下降了10%。这样的大背景下，2021年百强房企新增土储拿地销售比仅为0.25，较去年下降0.12，与2017年的高峰相比则降幅超过50%，并创下近五年新低。
但是，从2020年及2021年1-12月的累计新增货值TOP20的情况来看，2021年国央企总新增货值28281亿元，较2020年微降4.1%，占TOP20总货值比例较2020年提升了19.3个百分点至63.0%。
具体来看，一方面中国铁建(行情601186,诊股)这类房开业务占比较小的央企在土地市场热度较低的时候抓紧时机拿下了大量地块，新增货值同比上升达140%；另一方面万科、保利、中海等这类企业投资计划较为稳定，增减幅度均较小。
民企方面总新增货值16626亿元，较2020年大幅下降56.2%，占TOP20总货值的比例下降至37%，仅卓越、滨江及融信集团同比有所上升，其余民营企业均收缩了投资力度，且降幅多高于25%。其中恒大的拿地金额更是从前一年的6000亿直接跳水到256亿，排名从第二跌至第61。
从1-12月房企累计新增货值来看，碧桂园新增货值达到4840.2亿元，保利发展、万科地产累计新增货值分别达到4485.3亿元、4476亿元，分别居前三。
亿翰智库认为，央国企所占市场份额稳定提升，原因有二：一是央国企的背景优势，即使在严厉的政策调控下，也不太可能存在融不到钱的情况；二是由于央国企发展风格相对稳健，财务杠杆率处于较为健康水平，特别是一些地方型国有企业曾经发展保守，有较为充裕的加杠杆空间。
亿翰智库称，央国企在投资拿地上表现积极，也预示着未来市场份额提升的确定性。
2022年预计销售继续下滑
券商建议关注稳健房企
克尔瑞展望2022年表示：房地产市场难言乐观，预计全年成交规模或将同比下降5%-10%。
受极高基数影响，上半年成交较难摆脱下降通道，同比跌幅或将进一步扩大。下半年成交有望企稳回升，同比跌幅将明显收窄，甚至同比转正。
企业层面，其认为2022年规模房企整体的业绩预期将更为谨慎，但预计全年仍会有一定规模的房企面临负增长困境。投资方面，短期内谨慎投资预期难以大幅扭转，投资力度修复仍需要3-6个月。融资方面，行业融资管控趋于常态化，短期内企业偿债压力仍然较大。同时，新常态下规模房企整体经营逻辑将加速向“以销定投”转变，更好地平衡财务杠杆、提升运营管控效率，防范风险、降本增效。
中信证券(行情600030,诊股)地产研究团队近期发布研报认为，2022年预计政策稳定房地产市场的意图不变，按揭利率和贷款利率对房地产需求的决定性作用不变，从销售到投资的复苏链条不变，但政策的内容或较之历史有变化，行业的竞争格局有变化。
中信证券称看好细分领域景气度高，和开发企业盈利关联性低，产品和综合服务具备竞争力，品牌具备影响力，应收款管理能力突出的产业链公司。其建议投资者对地产板块保持适度乐观，蓝筹企业的估值仍具备吸引力，看好保利地产、万科A(行情000002,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)、金地集团、滨江集团(行情002244,诊股)、龙湖集团、华润置地等公司。
山西证券(行情002500,诊股)研报称，2022年房企融资环境将有所改善，但在销售下滑和银行端开发贷款总体偏紧的背景下，企业资金仍将维持紧平衡；行业将继续洗牌，央企和国企房企的资金优势和品牌优势将继续得到强化，市场份额将继续提升；而民营房企受资金限制，市场份额将继续下降。
其预期在坚持“房住不炒”、货币政策边际宽松、“保交房”等政策下，行业销售总体将呈平稳下行趋势；企业资金紧张局面或有所缓解，行业集中度将继续提升，央企国企龙头市场份额预计继续上升；龙头企业估值将继续修复，整体带动行业估值回升。
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